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波音平台-白衣骑士添加时间:2022-04-06
 
      3月31日,是港股房企2021年度财报“交卷”的最后期限,包括万科、时代中国、华润置地、中国海外发展等多家房企选择在当天发布年报和召开业绩会。
 
这一天,有的公司管理层为没考好试而忐忑;有的主动披露手握数百亿的并购贷,称会积极寻找机会出手;也有的管理层感慨过去的一年行业经历了巨大而深刻的调整,阵痛难免,希望投资人给予信心,平稳渡过周期......
 
还有20余家房企称因疫情影响、快递停运、员工流动调整或更换核数师等种种原因导致,将延期披露年报。
 
另一边,面对投资者关于公司业务发展策略等问题,中国海外发展行政总裁张智超介绍:过去一年,即便面对市场剧烈波动调整,中海也保持了比较好的投资定力和投资节奏,下半年投资额占全年投资的63%,投资的规模和投资的质量都非常高,多宗项目回报非常理想,包括深圳4宗,广州3宗,南京的3宗。此外,由于财务资源充裕,投资方面能有效把握节奏,投资策略更加从容。
 
此时,中国海外发展副主席罗亮还主动补充了这样一句话:“战略稳健是我们的基因,但我们绝对不会为了刻意的稳健,丧失任何超常发展的机会,也绝对不会因为稳健来消融我们在投资市场的血性。”
 
有人欢喜有人忧,这是行业的参差,分化正明显加剧。
 
交出一份亮眼成绩单,手握充裕现金和行业最低融资成本优势,稳健的财务管理和明晰的战略定力,中海管理层表现出了一种“稳如磐石”的自信。
 
在整个行业市场波动加剧风险提升背景下,个别房企债务风险爆发,连带产生债务兑付问题,殃及房地产上下游;金融机构出现应激反应,踩雷产生的坏账层层垒起,如何甄别稳健型房企成为“钱”端左右为难的问题;压力传导到市场端,购房者信心不振,一二手房交易量齐萎缩。
 
此时,“正能量”和“信心”显得尤为重要。如何在波澜诡谲的形势中走得更为长远,如何在行业缩表大背景下稳步增长,提升抗周期能力,是横亘在优质房企面前有待突破的命题。中海给出了它的答案。
 
三“天”业务表现出色
 
报告显示,中海地产2021年实现收入2422.4亿元,在市场急剧变化的环境下仍完成了超30%的增长;归属股东净利润401.6亿元,同比减少8.54%;毛利率为23.5%,净利润率为16.6%,均处在行业较高利润率的水平。
 
业绩会上,张智超介绍,中海在战略上一直比较清晰,坚持以房地产为主的专业化经营,确立了今天、明天、后天的可持续发展战略业务结构。
 
“今天”是住宅板块,年投入90%左右的资源,体现在销售数据方面,2021年中海地产系列公司实现合约销售额3695亿元,同比增长2.4%。全年销售回款3528.1亿元,同比增长3%。
 
“明天”的业务是指商业,包括办公、购物中心、长租公寓等,年度资源投入约8%左右。2021年中海实现商业物业收入51.7亿元,同比增长17.4%。这一年,北京金安中海财富中心、珠海环宇城、宁波环宇城等18个商业项目投入运营,持有的商业项目运营建筑面积增加94万平方米。
 
中海地产董事局主席颜建国在《主席报告书》中披露,2022年计划投入运营的商业项目达22个,预计将新增商业运营建筑面积135万平方米,继续加速释放多元增长能量。
 
剩余的2%资源则用于发展面向未来的“后天的业务”,包括养老产业、供应链管理等围绕不动产开发运营上下游产业链的相关多元化业务。例如领潮供应链公司在创立首年度即实现内外部销售合约额118亿元。
 
在城市选择上,中海继续聚焦主流城市,聚焦国内一线和强二线城市,包括港澳地区,和过去一样。坚持核心城市、核心板块的投资策略,是中国维持安全度的做法,当房地产开发规模或许已经触及18万亿“天花板”后,中海坚定瞄准高能级城市布局,抢抓行业下半场的发展机会。
 
从2022年前3月数据来看,多维度政策支持下,国内楼市逐渐回暖,但分化也更加明显,其中3月楼市整体成交量上行,一二线城市已经出现明显升温信号。
 
值得注意的是一个数据是,2021年,中海在31个城市的销售额进入当地市场前3名,占中海已进入城市数量的1/3;在北京、上海、广州和南京等10个城市的合约销售额分别超过100亿元,其中在北京实现销售合约额超过450亿元。这意味着,中海在主流城市的竞争优势与市场份额进一步提升。
 
颜建国在年报中表达了他对内地房地产行业未来的预判:房地产作为国民经济支柱产业,市场空间巨大,阶段性下行不改房地产行业市场的本质,未来将进一步展现“三大分化”特征。
 
一是市场分化,一二线和强三线城市将是主战场。
 
二是行业分化,国内房地产行业正在经历一次大变革与调整,行业集中度将继续提升。
 
三是企业分化,行业利润率下行,容错率下降,精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。
 
行业最低融资成本“天花板”
 
过去一年,高压调控、行业见顶,大环境充满变数。“潮水退去,洗尽铅华,中国海外是不确定市场中确定的力量,”颜建国称。
 
亮眼的营收成绩,和卓越的财务数据相辅相成。
 
截至2021年末,中海的剔除预收账款后资产负债率、净负债率、现金短债比分别是53.59%、31.07%、2.41倍,现金短债比远优于同行,由始至终均没有“三道红线”踩线的烦恼,稳稳守住“绿码”。
 
年内平均融资成本为3.55%,继续保持行业最低区间,在行业动辄9%乃至两位数的融资成本环境下尤为出彩。其中,2021年发行的21中海05债券利率低至2.75%。全年财务费用为8.66亿元,较2020年减少1796万元,在经历了2021年下半年房企现金流恶化,暴雷频发,行业面临融资难的共性难题背景下,中海仍能实现稳健的财务管理、降低财务成本实属不易。
 
年内,中海还成功发行18年期21亿元CMBS产品,期限为3+3+3+3+3+3年,票面利率3.6%,成为国内房企首单绿色+碳中和债券产品,还获得了2.5倍市场认购倍数。
 
基于此,惠誉、穆迪、标普均给出了行业最高信用评级,依次为A-、Baa1和BBB+。
 
“稳如磐石”,中海用四个字自我总结2021年度表现。
 
面对投资者对利润率出现一定降幅的关心,中国海外发展副总裁郭光辉坦言,在当前环境下,中海的利润率在同行里依然处于相当高的水平,依然是引领行业的水平。
 
郭光辉认为,毛利率是损益表的一个中间过程指标,“我们更看重净利润率,它代表的是结果”,净利润率也更能代表一个公司盈利能力,经营能力,精细化管理能力等综合水平。很多毛利率和中海差不多的企业,最后归属股东核心净利润率并不高。
 
诚然,由于结算结构的变化调整,房地产行业整体毛利率下降是大趋势,也是身处其中的中海以及所有开发商不得不面对的考验。
 
一方面是拿地价格居高不下,建材、人工成本均明显上涨,另一方面,销售被限价,尤其是2021年下半年,房地产市场骤然变冷,销售端承压,多数房企为求回款不得不降价促销背景下,任何市场主体都无法参与其中但岿然不动——市场规律决定了行业整体盈利水平持续走低。
 
但和部分房企过往试图挣房地产周期的钱不同,中海用一步一个脚印的行动证明:未来需要赚产品能力的钱,赚精细化管理的钱。
 
从投资端开始,中海通过精准投资努力提升回报。郭光辉介绍,2021下半年逆势进行投资,很多地都是低价和底价,为中海未来的高回报奠定了很好的基础。此外,较强的精益建造能力、勤俭节约的企业文化、行业最低的融资成本,这些都构成了中海核心净利润率持续领先的基底。
 
不会为了刻意稳健消融投资“血性”
 
“我们经历过1997的亚洲金融风暴的洗礼,深刻理解敬畏市场的极端重要性。”颜建国表示,过去一段时间,我们因为没有加杠杆高歌猛进,被认为过于保守。而如今潮水退去,中海成为不确定市场中确定的力量,是表现最稳健的企业之一。
 
而面对新形势,颜建国进一步说明,房地产上半场,行业高速成长,到处都是机会,一定程度上也是野蛮生长、泥沙俱下。而下半场将迎来巨大的变化,有着与上半场大为不同的市场逻辑、市场形态与行业格局,“不再是到处都是机会,而是结构性机会。”
 
年报显示,2021年,中海精准把握投资节奏,高质量吸纳土地,新增土地储备98宗(含中海宏洋),权益购地金额达1610.2亿元,包括深圳4宗,广州3宗,南京3宗等优质土地储备。中海管理层直言下半年获取的项目,规模和投资质量都非常高,多宗项目回报非常理想,预计能对2022年销售增长目标以及利润形成了很好的支撑。
 
手握充裕现金,并获得中国农业银行300亿元意向性并购融资额度,中海新一年的收并购和投资计划备受行业关注。
 
张智超在业绩会上透露,从去年行业出现大的波动调整开始,中海就积极关注并购的机会,前前后后评估了上百个项目,现在还有一些在继续接洽、继续谈判之中。过程中,中海特别关注收并购的风险防范,对回报率也有较高的要求。拥有丰富项目收并购经验,也有充足的财务资源来保障收并购的实施。
 
中海毫不掩饰逆势扩张的野心。
 
说到做到,一众项目被中海收购一锤定音的消息不绝于耳。从去年下半年开始,不断有出险房企出售旗下资产,中海频频在行业资产处置活动中以“实力买家”身影出现。
 
2022年1月、3月,中海分别以36.88亿元、62.4亿元完成对广州亚运城、上海杨浦城建江浦项目的股权收购,成为项目最大股东;同期,中海宏洋分别以10亿元、10.24亿元收购雅居乐义乌、徐州三项目、龙光汕头项目股权。
 
张智超透露,今年1至3月份,总投资额已超过200多亿。“现在整个市场处于复苏过程中,投资机会还是相对不错,所以公司在收并购、公开市场都在发力”。
 
“时间是优秀企业的朋友,却是平庸企业的敌人。”在中海成立43年、在港上市30周年之际,颜建国援引巴菲特的投资名言,重申中海坚守长期主义的夙愿。
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