3月31日，是港股房企2021年度财报“交卷”的最后期限，包括万科、时代中国、华润置地、中国海外发展等多家房企选择在当天发布年报和召开业绩会。

 

这一天，有的公司管理层为没考好试而忐忑；有的主动披露手握数百亿的并购贷，称会积极寻找机会出手；也有的管理层感慨过去的一年行业经历了巨大而深刻的调整，阵痛难免，希望投资人给予信心，平稳渡过周期......

 

还有20余家房企称因疫情影响、快递停运、员工流动调整或更换核数师等种种原因导致，将延期披露年报。

 

另一边，面对投资者关于公司业务发展策略等问题，中国海外发展行政总裁张智超介绍：过去一年，即便面对市场剧烈波动调整，中海也保持了比较好的投资定力和投资节奏，下半年投资额占全年投资的63%，投资的规模和投资的质量都非常高，多宗项目回报非常理想，包括深圳4宗，广州3宗，南京的3宗。此外，由于财务资源充裕，投资方面能有效把握节奏，投资策略更加从容。

 

此时，中国海外发展副主席罗亮还主动补充了这样一句话：“战略稳健是我们的基因，但我们绝对不会为了刻意的稳健，丧失任何超常发展的机会，也绝对不会因为稳健来消融我们在投资市场的血性。”

 

有人欢喜有人忧，这是行业的参差，分化正明显加剧。

 

交出一份亮眼成绩单，手握充裕现金和行业最低融资成本优势，稳健的财务管理和明晰的战略定力，中海管理层表现出了一种“稳如磐石”的自信。

 

在整个行业市场波动加剧风险提升背景下，个别房企债务风险爆发，连带产生债务兑付问题，殃及房地产上下游；金融机构出现应激反应，踩雷产生的坏账层层垒起，如何甄别稳健型房企成为“钱”端左右为难的问题；压力传导到市场端，购房者信心不振，一二手房交易量齐萎缩。

 

此时，“正能量”和“信心”显得尤为重要。如何在波澜诡谲的形势中走得更为长远，如何在行业缩表大背景下稳步增长，提升抗周期能力，是横亘在优质房企面前有待突破的命题。中海给出了它的答案。

 

三“天”业务表现出色

 

报告显示，中海地产2021年实现收入2422.4亿元，在市场急剧变化的环境下仍完成了超30%的增长；归属股东净利润401.6亿元，同比减少8.54%；毛利率为23.5%，净利润率为16.6%，均处在行业较高利润率的水平。

 

业绩会上，张智超介绍，中海在战略上一直比较清晰，坚持以房地产为主的专业化经营，确立了今天、明天、后天的可持续发展战略业务结构。

 

“今天”是住宅板块，年投入90%左右的资源，体现在销售数据方面，2021年中海地产系列公司实现合约销售额3695亿元，同比增长2.4%。全年销售回款3528.1亿元，同比增长3%。

 

“明天”的业务是指商业，包括办公、购物中心、长租公寓等，年度资源投入约8%左右。2021年中海实现商业物业收入51.7亿元，同比增长17.4%。这一年，北京金安中海财富中心、珠海环宇城、宁波环宇城等18个商业项目投入运营，持有的商业项目运营建筑面积增加94万平方米。

 

中海地产董事局主席颜建国在《主席报告书》中披露，2022年计划投入运营的商业项目达22个，预计将新增商业运营建筑面积135万平方米，继续加速释放多元增长能量。

 

剩余的2%资源则用于发展面向未来的“后天的业务”，包括养老产业、供应链管理等围绕不动产开发运营上下游产业链的相关多元化业务。例如领潮供应链公司在创立首年度即实现内外部销售合约额118亿元。

 

在城市选择上，中海继续聚焦主流城市，聚焦国内一线和强二线城市，包括港澳地区，和过去一样。坚持核心城市、核心板块的投资策略，是中国维持安全度的做法，当房地产开发规模或许已经触及18万亿“天花板”后，中海坚定瞄准高能级城市布局，抢抓行业下半场的发展机会。

 

从2022年前3月数据来看，多维度政策支持下，国内楼市逐渐回暖，但分化也更加明显，其中3月楼市整体成交量上行，一二线城市已经出现明显升温信号。

 

值得注意的是一个数据是，2021年，中海在31个城市的销售额进入当地市场前3名，占中海已进入城市数量的1/3；在北京、上海、广州和南京等10个城市的合约销售额分别超过100亿元，其中在北京实现销售合约额超过450亿元。这意味着，中海在主流城市的竞争优势与市场份额进一步提升。

 

颜建国在年报中表达了他对内地房地产行业未来的预判：房地产作为国民经济支柱产业，市场空间巨大，阶段性下行不改房地产行业市场的本质，未来将进一步展现“三大分化”特征。

 

一是市场分化，一二线和强三线城市将是主战场。

 

二是行业分化，国内房地产行业正在经历一次大变革与调整，行业集中度将继续提升。

 

三是企业分化，行业利润率下行，容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

 

行业最低融资成本“天花板”

 

过去一年，高压调控、行业见顶，大环境充满变数。“潮水退去，洗尽铅华，中国海外是不确定市场中确定的力量，”颜建国称。

 

亮眼的营收成绩，和卓越的财务数据相辅相成。

 

截至2021年末，中海的剔除预收账款后资产负债率、净负债率、现金短债比分别是53.59%、31.07%、2.41倍，现金短债比远优于同行，由始至终均没有“三道红线”踩线的烦恼，稳稳守住“绿码”。

 

年内平均融资成本为3.55%，继续保持行业最低区间，在行业动辄9%乃至两位数的融资成本环境下尤为出彩。其中，2021年发行的21中海05债券利率低至2.75%。全年财务费用为8.66亿元，较2020年减少1796万元，在经历了2021年下半年房企现金流恶化,暴雷频发,行业面临融资难的共性难题背景下，中海仍能实现稳健的财务管理、降低财务成本实属不易。

 

年内，中海还成功发行18年期21亿元CMBS产品，期限为3+3+3+3+3+3年，票面利率3.6%，成为国内房企首单绿色+碳中和债券产品，还获得了2.5倍市场认购倍数。

 

基于此，惠誉、穆迪、标普均给出了行业最高信用评级，依次为A-、Baa1和BBB+。

 

“稳如磐石”，中海用四个字自我总结2021年度表现。

 

面对投资者对利润率出现一定降幅的关心，中国海外发展副总裁郭光辉坦言，在当前环境下，中海的利润率在同行里依然处于相当高的水平，依然是引领行业的水平。

 

郭光辉认为，毛利率是损益表的一个中间过程指标，“我们更看重净利润率，它代表的是结果”，净利润率也更能代表一个公司盈利能力，经营能力，精细化管理能力等综合水平。很多毛利率和中海差不多的企业，最后归属股东核心净利润率并不高。

 

诚然，由于结算结构的变化调整，房地产行业整体毛利率下降是大趋势，也是身处其中的中海以及所有开发商不得不面对的考验。

 

一方面是拿地价格居高不下，建材、人工成本均明显上涨，另一方面，销售被限价，尤其是2021年下半年，房地产市场骤然变冷，销售端承压，多数房企为求回款不得不降价促销背景下，任何市场主体都无法参与其中但岿然不动——市场规律决定了行业整体盈利水平持续走低。

 

但和部分房企过往试图挣房地产周期的钱不同，中海用一步一个脚印的行动证明：未来需要赚产品能力的钱，赚精细化管理的钱。

 

从投资端开始，中海通过精准投资努力提升回报。郭光辉介绍，2021下半年逆势进行投资，很多地都是低价和底价，为中海未来的高回报奠定了很好的基础。此外，较强的精益建造能力、勤俭节约的企业文化、行业最低的融资成本，这些都构成了中海核心净利润率持续领先的基底。

 

不会为了刻意稳健消融投资“血性”

 

“我们经历过1997的亚洲金融风暴的洗礼，深刻理解敬畏市场的极端重要性。”颜建国表示，过去一段时间，我们因为没有加杠杆高歌猛进，被认为过于保守。而如今潮水退去，中海成为不确定市场中确定的力量，是表现最稳健的企业之一。

 

而面对新形势，颜建国进一步说明，房地产上半场，行业高速成长，到处都是机会，一定程度上也是野蛮生长、泥沙俱下。而下半场将迎来巨大的变化，有着与上半场大为不同的市场逻辑、市场形态与行业格局，“不再是到处都是机会，而是结构性机会。”

 

年报显示，2021年，中海精准把握投资节奏，高质量吸纳土地，新增土地储备98宗（含中海宏洋），权益购地金额达1610.2亿元，包括深圳4宗，广州3宗，南京3宗等优质土地储备。中海管理层直言下半年获取的项目，规模和投资质量都非常高，多宗项目回报非常理想，预计能对2022年销售增长目标以及利润形成了很好的支撑。

 

手握充裕现金，并获得中国农业银行300亿元意向性并购融资额度，中海新一年的收并购和投资计划备受行业关注。

 

张智超在业绩会上透露，从去年行业出现大的波动调整开始，中海就积极关注并购的机会，前前后后评估了上百个项目，现在还有一些在继续接洽、继续谈判之中。过程中，中海特别关注收并购的风险防范，对回报率也有较高的要求。拥有丰富项目收并购经验，也有充足的财务资源来保障收并购的实施。

 

中海毫不掩饰逆势扩张的野心。

 

说到做到，一众项目被中海收购一锤定音的消息不绝于耳。从去年下半年开始，不断有出险房企出售旗下资产，中海频频在行业资产处置活动中以“实力买家”身影出现。

 

2022年1月、3月，中海分别以36.88亿元、62.4亿元完成对广州亚运城、上海杨浦城建江浦项目的股权收购，成为项目最大股东；同期，中海宏洋分别以10亿元、10.24亿元收购雅居乐义乌、徐州三项目、龙光汕头项目股权。

 

张智超透露，今年1至3月份，总投资额已超过200多亿。“现在整个市场处于复苏过程中，投资机会还是相对不错，所以公司在收并购、公开市场都在发力”。

 

“时间是优秀企业的朋友，却是平庸企业的敌人。”在中海成立43年、在港上市30周年之际，颜建国援引巴菲特的投资名言，重申中海坚守长期主义的夙愿。

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